전국적으로 미분양 주택 숫자가 6만가구에 달하고 있는 가운데 서산지역 아파트 미분양을 비롯, 가격하락도 심상치 않다.

더구나 아파트 착공이 계속되고 있어 공급과잉에 대한 우려와 함께 부동산 경기가 더 악화될 것이라는 비관적 전망도 나오고 있다.

25일 한국감정원 통계에 따르면 2018년 4월 기준 전국의 미분양 주택은 5만9583가구에 달했다. 지역별 미분양주택 현황은 경남이 1만3724가구로 가장 많았고 그 뒤를 충남(9435가구), 경기(9003가구), 경북(7649가구), 강원(5038가구)이 이었다.

충남에서는 미분양 아파트가 서북부 지역에 몰려 있다. 천안시에만 3516가구다. 아산시는 523가구에 이른다. 서산시 1345가구, 당진시 964가구, 예산군에도 576가구가 미분양이다.

아파트 가격 상황도 좋지 않다. 한국감정원의 주간아파트 가격동향조사에 따르면 2018년 6월 18일까지 누적 지방 아파트 가격은 1.71% 하락했다.

여기에 정부가 지난 22일 발표한 보유세 개편안 초안에 따르면 다주택자에 대한 보유세가 대폭 늘어날 전망이라 지방 주택 매도 현상이 더 심화돼 지방 주택가격이 더 떨어지고, 미분양도 더 늘어날 수밖에 없을 것이라는 전망이 우세하다. 서산시의 경우 작년에 이어 올해도 아파트 가격이 계속 하락하고 있다.

아파트 매매가격 5월 -0.20%로 하락세 지속

일부 아파트 2~3000만 원 하락

서산지역 아파트 매매건수의 경우 2017년 연말과 2018년 초 100건 수준으로 급감했다가 3월 175건, 4월 130건, 5월 144건으로 늘었다. 가격은 2017년 10월 0.06% 상승에서 2018년 3월 -0.19%, 4월 -0019%, 5월 -0.20%로 계속 하락세를 보이고 있다.

특히 2017년 11월을 기준 100으로 보았을 때, 시내권 A아파트의 경우 1500만 원, B아파트 2000만 원, C아파트 1500만 원, 면단위 소재 A아파트 3000만 원, B아파트 2000만 원이 하락했다.

이는 서울지역 아파트가격 상승과 대비되는 현상으로 경기도를 포함해 지방 아파트 매매가격의 하락세가 심화되는 등 부동산 시장 양극화와 그 맥을 같이 하고 있다.

이와 관련 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 21일 부동산114가 서울 광화문 포시즌스호텔에서 개최한 ‘부동산 포럼 2018’에서 “하반기에 전국 재고 아파트 가격이 약세를 지속하고 거래량도 감소할 것”이라며 “특히 충남, 강원, 경기는 미분양과 미입주 위험이 모두 높은 만큼 지역마다 다른 시장 상황을 고려해야 한다”고 지적했다.

또 공급부담이 누적된 세종, 경상, 충청 등 지방 아파트 전세시장은 신규 아파트 공급이 해소되지 못한다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보았다.

금리인상도 불안요인이다. 최근 미국은 기준금리를 1.75%에서 0.25%포인트 올렸고 하반기 두 차례 더 금리를 올릴 예정이다. 한국 기준금리는 1.50%를 유지한 가운데 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리를 상향조정했다. 시중 은행들도 주택담보 대출금리를 올려 가계 부채에 부담이 되는 상황에서 대출금리가 5%를 웃돌 경우 부동산 시장이 받는 부담은 상당할 것으로 전망된다.

서산시 전반적인 주택시장 경색

원도심과 동떨어진 곳 택지 개발 추진 문제

서산시 전반적인 주택시장이 경색됐다. 아파트뿐만 아니라 원룸 시장은 더 심각하다.

“원룸, 미투(미니 투룸), 투룸. 주인 직접 임대(부동산 수수료 없어요). ‘단기 방 가능, 당일 입주, 원룸 월 10만, 미투 월 13만. 투룸 월 23만.”

서산시 원룸촌 건물마다 각종 임대 전단지가 도배되어 있다. 마침 재활용 쓰레기를 들고 나온 빌라 주민에게 사정을 물었다. “작년부터 갑자기 이런 전단지가 건물 가득 붙기 시작했다. 나도 이 건물에 보증금 300만원, 월세 25만원으로 계약하고 들어왔는데, 주변 시세가 떨어져서 집을 옮기겠다고 하니 집주인이 월세를 내려주더라.”

특히 서산시는 전국 시군구 미분양 데이터에서도 심각하다. 최근 미분양 주택이 급격히 늘었고, 미분양 주택이 전체 가구 수 대비 1% 이상인 지역에 해당한다. 미분양율이 높은 당진시의 1.29%에 비해 서산의 경우 1.84%에 달한다.

서산, 당진은 모두 산업단지가 확장될 것을 예상하고 주택 공급을 늘린 곳으로 서산시는 ‘서산 테크노밸리’를 조성했고, 당진시는 석문산업단지 등 서해안 연안에 공단을 조성하고 있다.

이들 모두 원도심과 동떨어진 지역에 대규모 택지 개발을 추진하고 있고 최근까지 인구가 늘었다. 그러나 올해 들어 인구 성장률이 정체되기 시작했다. 엎친 데 덮친 격으로 최근에 외곽지역 새로 지은 아파트 마져 제대로 분양이 안되는 상황이다.

서산은 대규모 신도심격인 서산테크노밸리외에도 호수공원을 중심으로 새로운 상업지구와 함께 예천2지구처럼 새로운 신규아파트단지가 분양에 들어갔다.

K아파트의 경우 총 700여 가구 중 겨우 20여 가구만 분양, 분양관계자는 “후분양제로 전환을 적극 검토 중”이라고 알려지고 있다.

실제 서산시 미분양 주택은 2018년 4월 기준 1345세대, 준공 후 미분양도 212세대로 준공 후 미분양 비율(준공 후 미분양 주택 수/미분양 주택수)은 15.76%에 달한다. 서산시는 2017.12.1~2018.8.31까지 미분양 관리지역으로 관리되고 있다.

미분양관리지역은 미분양 주택수가 500가구 이상인 시·군·구에서 △미분양 증가(최근 3개월간 미분양이 50% 이상 증가) △미분양 해소 저조(미분양세대수가 1년간 월평균 2배 이상 등) △미분양 우려(최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 30% 이상 증가 또는 인허가실적이 50% 이상 증가 등) 중 하나라도 해당되면 지정된다.

미분양관리지역은 물량 해소 전까지 분양권 프리미엄(윗돈) 형성 및 매매가격 상승이 어렵다. 미분양 해소 전까지는 전세가격도 오르기 어려워 투자수요도 위축된다.

업계 관계자는 “지방 부동산 경기가 가라앉은 상황에서 적체된 미분양이 단기간 해소되기 어려울 것”이라며 “아파트 브랜드 인지도가 낮은 업체일수록 어려움이 더 클 것”이라고 말했다.

신도심 조성 등 부동산 시장 공급물량 계속

주택공급과잉, 원도심 공동화 주범으로 이어져

국토연구원은 “대부분의 지방중소도시가 제대로 된 인구예측을 경시한 채 신규 개발용지 확보를 위해 달성 불가능한 수준의 계획인구를 설정하고 있다”고 지적한다.

실제 미분양관리지역인 서산시의 경우도 예천2지구 1273세대에 이어, 온석근린공원 조성에 따른 1964세대, 계획인구는 3256세대인 수석지구도시개발 등이 예정돼 있다.

그러나 주택공급 과잉 문제해결이 간단한 것이 아니다.

미분양 자체는 추후 신규사업 인가를 틀어 막으면 시간이 지날수록 점차 해소될 수 있다. 문제는 미분양 해소 과정에서 인구가 연쇄 이동한다는 것이다. 학계에서는 이를 ‘하향 필터링 효과’로 설명한다. 인구가 정체되어 있는 상황에서, 가장 시설이 좋은 최신 주택(미분양)으로 기존 고급주택에 살던 사람이 이주하고, 그 자리를 그 다음 단계 주거지에 살던 사람이 채운다. 그러다 보면 가장 마지막에 남는 것은 원도심 노후 주택이 되는 원리다. 특히 원도심이 공동화될수록, 원도심 거주민의 평균연령이 높아지는 고령화도 함께 나타난다.

이는 원도심의 공가율(빈집 비율)을 비약적으로 증가시키며, 그동안 시골이라고 규정하는 ‘면’지역보다 ‘동’지역에서 더 가파르게 늘어나는 결과를 낳는다.

인구구조 변화도 주목해야 하는 부분이다.

오지윤 한국개발연구원(KDI) 거시경제연구부 부연구위원은 “저성장·고령화 시대로 진입할수록 중소도시의 어려움은 더욱 커질 가능성이 있다”고 봤다. 그는 앞으로의 부동산시장에 대해 “규제 효과가 단기간에 끝나지 않기 때문에 하방 압력은 계속 작용할 것”이라고 진단했다.