명도소송이 나을지 제소전화해가 나을지 고민하는 건물주들이 수두룩하다. 명도소송을 경험한 건물주들은 기간과 비용이 상당하다고 부담을 토로한다.

18일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해에서 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 지니고 있다”며 “건물주와 세입자 간의 분쟁을 명도소송에 비해 쉽고 빠르게 해결할 수 있다”고 조언했다. 이어 “제소전화해의 장점은 ▲임대차 분쟁을 사전에 방지하는 효과 ▲분쟁 발생 시 절차 간소화 효과 ▲시간과 비용을 절약하는 효과 3가지로 꼽을 수 있다”고 부연했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 2021 사법연감에 따르면 2020년 한 해 동안 전국법원에 접수된 명도소송은 3만6681건으로 집계됐다. 이는 민사소송 중 가장 많은 수치다.

임대차계약서를 작성할 때 번거롭더라도 제소전화해를 해 두면 차후 분쟁이 생겨도 명도소송을 하지 않아도 된다. 제소전화해 조서는 명도소송 판결문과 같은 집행력이 있기 때문.

제소전화해의 장점을 구체적으로 살펴보면 첫 번째 명도소송으로 가기 전 분쟁을 사전에 방지할 수 있다. 엄 변호사는 “화해조서를 작성할 때는 ‘▲임대료 연체에 관한 내용과 건물주의 동의가 없는 ▲용도 변경 ▲무단전대 등이 발생 시 건물주는 세입자에게 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있다’는 조항을 넣게 된다”며 “세입자도 해당 내용을 숙지하고 있기에 최대한 조서 내용을 지키려는 효과를 준다”고 말했다.

제소전화해의 두 번째 장점은 세입자가 임대차 기간 중 제소전화해 조서 내용을 어겼을 경우 명도소송 없이도 강제집행이 가능하다는 것이다. 엄 변호사는 “제소전화해 조서는 소송을 통해 받은 승소 판결문과 같은 효력이 있다”며 “조서 내용을 어긴 세입자가 부동산을 건물주에게 인도하지 않으면 법원의 집행관실에 바로 강제집행 신청이 가능하다”고 설명했다.

세 번째 장점은 명도소송부터 강제집행까지 진행하는 절차에 비해 시간과 비용을 절약할 수 있다는 점이다. 엄 변호사는 “명도소송으로 분쟁을 해결하기 위해서는 경제적으로 부담이 크고 첨예한 대립이 생기는 경우 소송 기간은 1년 이상 지속될 수 있다”며 “제소전화해는 명도소송에 비해 낮은 비용과 소송절차를 건너뛸 수 있기에 시간 면에서도 이득인 셈”이라고 귀띔했다.

한편 제소전화해를 신청할 때는 주의사항도 존재한다. 엄 변호사는 “제소전화해는 어느 한쪽이 동의하지 않으면 성립될 수 없다”며 “조서 내용에 강행법규 위반 사항이 들어갈 때도 법원에서 기각하거나 보정명령을 내릴 수 있다”고 주의를 당부했다.