“건물에 새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 신청하려고 합니다. 제소전화해 조서에 임대료 3기분 연체 시 건물주는 세입자에게 ‘단전’, ‘단수’ 조치를 할 수 있다는 조항을 넣을 수 있나요?”

제소전화해 조항을 두고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 법률에 규정된 조항을 넣는 경우와 달리 어느 한쪽에게 불합리한 조항을 넣는 경우는 간단치 않은 문제다.

10일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물주들은 세입자의 임대료 연체를 사전에 방지하고자 약속을 어길 시 불이익이 생길 수 있다는 조항을 원하는 경우가 있다”며 “하지만 현행법을 위반한 사항은 법원에서 보정 명령을 내리기 때문에 제소전화해가 성립되지 않는다”고 설명했다. 이어 “단전, 단수 조치 역시 현행법을 위반한 사항이므로 넣을 수 없다”고 부연했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다.화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

엄 변호사는 건물주의 ‘단전’, ‘단수’ 조치에 대해 “합법적인 절차를 밟지 않고 세입자의 임대료 연체만으로 ‘단전’, ‘단수’ 조치를 했다간 오히려 영업 방해죄로 처벌받을 수 있다”고 조언했다.

한편 화해조서를 작성할 때 세입자의 권리를 침해하거나 현행법을 위반하는 내용도 법원에서 보정 명령을 내리거나 기각할 수 있다.

엄 변호사는 “법을 잘 모르는 건물주들은 화해조항을 작성할 때 실수할 수 있다”며 “대표적으로 ▲3기분 이하의 임대료 연체에도 불구 계약해지 조항 ▲권리금을 포기시키는 조항 ▲임대료를 5% 이상으로 인상할 수 있다는 조항 ▲정당한 사유 없이 세입자의 계약갱신요구권을 거부하는 조항 등은 넣을 수 없다”고 조언했다.

현행법은 ▲3기분 ‘이상’의 임대료 연체 시 계약해지 통보를 할 수 있도록 규정하고 있고, ▲건물주는 세입자의 권리금 회수기회를 방해하여서는 안 되도록 규정한다. ▲임대료는 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 규정하고 있고 ▲건물주는 임대차계약만료 시 세입자의 계약갱신요구권을 보장해야 한다고 규정하고 있다. 이를 무시한 제소전화해 조항을 넣을 수 없다는 말이다.

엄 변호사는 “제소전화해는 집행력이 있기 때문에 세입자가 제소전화해 조항에 따른 약속을 지키지 않는다면 건물주는 명도강제집행 신청을 할 수 있다”고 말했다. 이어 “아무리 세입자가 화해조항을 어겼더라도 건물주가 직접 세입자에게 물리적인 행위를 해서는 안 된다”고 주의를 당부했다.