【신축년 부동산 전망】 충남지역 당분간 오름세 지속될듯
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【신축년 부동산 전망】 충남지역 당분간 오름세 지속될듯
  • 박두웅 기자
  • 승인 2021.01.07 23:52
  • 댓글 0
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지방 비규제지역...실수요자 몰리는 ‘분양전쟁’ 예고

“올해도 집값 오른다” 공감...상승폭은 비슷하거나 조금 낮을수도

정부의 잇단 부동산 규제에도 불구하고 지난 해 대전·세종의 집값, 전셋값이 천정부지로 치솟은 가운데 충남 천안, 공주, 논산 집값도 들썩이면서 부동산 규제를 받게 됐다.

올해부턴 보유세와 양도세율이 크게 오르고, 주택공급 대책이 강구되고 있지만 충남지역은 입주물량 부족과 각종 호재로 상승폭은 줄더라도 오름세는 당분간 유지될 전망이다.

서산의 경우 2021년에는 서희3차 등 일부 공급량이 있을 것으로 보이고 있지만 물량은 제한적인 것으로 보인다.

서산시 아파트 연도별 수요 및 입주량
서산시 아파트 연도별 수요 및 입주량
서산시 아파트 미분량 변동 추이
서산시 아파트 미분량 변동 추이

매매가도 조금씩 상승하고 있다. 서산의 경우 지난 5년간 매매가 정체, 또는 하락국면으로 일부 아파트의 경우 하락폭이 적지 않았다. 전세시장이 상대적으로 큰 서산 부동산 시장의 특성상 2020년부터 전세에서 매매로 전환되는 특징을 보이면서 매매가 상승세를 보이기 시작했다.

여기에 20206월 아파트 미분양 물량의 50%이상이 빠르게 소진되는 등 아파트 미분양 물량이 급감하는 것도 한 요인이 됐다.

이에 비해 지난 해 2월이후 다섯 차례에 걸친 정부의 부동산 규제대책에도, 영끌, 패닉바잉이라는 신조어가 나올 정도로 세종, 대전 지역의 집값 상승세는 잡히지 않았다. 세종이 2018년말 대비 42% 넘게 뛰었고, 대전도 17.9% 올라 전국에서 두번째로 많이 올랐다.

전셋값도 계약연장권 보장을 골자로 한 임대차법 시행이후 물량이 잠기면서 세종이 60%가 넘는 기록적인 상승률을 기록했다.

부동산 업계에서는 올해도 세종은 대선을 앞두고 행정수도 완성이라는 대형 호재가 유효하고, 대전은 혁신도시, 도시철도 2호선, 정비사업 재료 등을 타고 오름세가 유지될 거라는 전망하고 있다.

다만, 올해부터 규제지역의 다주택자 양도세가 최대 75%까지 부과되는 등 부동산 세제와 대출 규제가 강화돼 상승폭이 지난 해처럼 가파르진 않을 것이라는 전망이다.

집값을 좌우하는 공급 물량은 대전의 경우 올해 임대 5천가구를 합쳐 28천여가구, 세종은 임대 포함 78백여가구로 지난 해보다 각각 4배와 두배씩 늘 것으로 추산된다. 그러나 코로나 여파로 공급 시기가 유동적이고, 또 입주까지 2-3년 걸리기 때문에 집값 잡기에는 여전히 한계가 있다는 분석이다.

이는 전국적인 현상으로 실제 1231일 직방 자료에 따르면 2021년에 주택을 매입할 계획이 있다는 응답은 10명 중 7(69.1%)꼴로 조사됐다. 지역별로는 경기(71.5%)가 가장 높았고 광역시(70.5%), 지방(70.6%), 서울(64.6%), 인천(69%)으로 조사됐다. 반면 매도할 계획이 있다는 응답은 63.3%(926)였고 서울은 55.8%에 그쳤다.

2021년 정부의 부동산 정책 무엇이 바뀌었나?

종부세율 최대 6%로 인상...단기 매매·다주택자 양도세율

법인 종부세율·양도세 ...6월부터는 전·월세 신고제 시행

청약과 관련해 가장 눈에 띠는 변화는 특별공급 소득요건 완화이다. 그간 특별공급의 소득기준이 지나치게 낮아 실제로 주택을 구입할 만한 소득이 있는 가구는 오히려 특별공급이 불가능해지고, ‘금수저들이 특별공급을 싹쓸이한다는 지적이 이어져왔다.

이를 받아들여 신혼부부 특별공급의 경우 민영주택 기준 지난해까지는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 120%(맞벌이 130%) 이하였던 소득요건이 최대 140%(맞벌이 160%)까지 늘어난다. 공공주택은 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%)로 상향된다. 생애최초 특별공급도 공공주택 130% 이하, 민영주택 160% 이하로 기준이 완화된다.

다만 기존 특별공급 대상에 대한 배려도 감안해 공급대상 물량 중 70%는 기존 소득요건에 해당되는 가구에게 우선 공급되고, 나머지 30%를 늘어난 소득요건에 해당하는 이들과 우선공급 탈락자들과 함께 추첨제로 공급하게 된다.

여기에 더해 다음달 19일부터는 수도권에서 분양가상한제가 적용돼 분양하는 주택에 실거주 의무가 부과된다. 분양가에 따라 공공택지는 최대 5, 민간택지는 최대 3년간 완공 후 입주해 살아야 한다. 만약 거주의무기간 중 이사할 때에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 한다. 완공 시기에 맞춰 전세 세입자를 받아 잔금을 해결하는 방식이 불가능해지기 때문에 청약을 노린다면 자금 계획을 보다 꼼꼼히 세워야 할 것으로 예상된다.

청약자격은 소득기준, 자산기준 등에 있어 본 청약과 동일한 자격 기준이 적용된다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주해야 1순위 청약 요건을 부여하는 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 주민등록이 돼 있으면 신청이 가능하지만, 본 청약 시점에는 거주기간이 반드시 충족돼있어야 한다는 점은 명심해야 한다.

분양주택 입주 예정일 사전 통보도 신설된다. 지난해까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 한다는 규정이 없다보니 일부 사업주체가 입주 예정일을 입주자모집공고 당시의 예정일과 다르게 통보하는 경우가 빈번했다. 이러한 문제를 방지하기 위해 올해부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했다.

종부세율 최고 6%로 인상집 판다면 5월 이전에 팔아야

올해부터 가장 많은 부분이 바뀌는 건 단연 세금. 보유와 거래 전반에 대해서 전반적인 세금 인상이 예상된다.

종합부동산세율이 올해부터는 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시에는 보유한 주택의 가격에 따라 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%의 세율이, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%의 세율이 적용된다. 종부세를 포함한 각종 재산세는 매년 61일을 기준으로 부과되기 때문에 만약 이러한 세율 인상이 걱정된다면 5월까지 매각을 검토해야 한다.

특히 거래세도 6월 이후 대폭 변화가 일어나기 때문에 매각을 고민한다면 더욱 5월 이전에 결정을 해야 한다. 보유기간이 짧거나 다주택자를 대상으로 한 양도소득세율이 상향되기 때문이다.

61일부터는 매입한 지 1년이 안 된 집을 팔 때는 70%, 2년 미만 보유한 집에는 60%의 양도세율이 적용된다. 일반적인 양도세율이 최고 45%인 점을 감안하면 25%포인트나 높은 셈이다. 다주택자가 조정대상지역을 팔 때 기본세율에 더해 부과하는 양도세 중과세율도 6월부터 최대 30%포인트까지 인상된다.

1월부터는 1가구 1주택 장기보유특별공제 방식도 대폭 바뀐다. 현재는 2년 이상만 거주하면 보유기간에 따라서 양도소득세를 최대 80%(18%포인트) 공제받을 수 있었지만 올해부터는 공제율이 분리돼 보유기간(최대 연 4%), 거주기간(최대 연 4%)로 나눠 각각 40%까지 공제해준다. 만약 10년을 보유했지만 거주기간읍 합쳐서 5년이라면, 지난해까지는 80% 공제가 가능했지만 올해부터는 60%만 공제되는 것이다.

다만, 올해부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1가구 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 지난해 현행 최고 70%였던 공제율이 10%포인트 상향 조정된 결과이다.

법인 통한 절세는 이제 옛말

지난해 개인·가족 법인을 통해 절세를 노린 거래가 늘어나면서 정부는 법인의 부동산 거래에 대해 지난해에 이어 올해도 대폭 규제를 강화한다. 2주택 이하 소유한 법인은 3%, 3주택 이상 소유 법인은 6%의 최고세율이 적용된다. 게다가 법인에 대해서는 6억 원(1주택 9억 원)의 기본공제 혜택도 없어지며, 급격한 세금 부담 증가를 막기 위한 세부담 상한도 적용이 배제된다.

또 지난해까지 법인의 주택 양도시 양도차익은 법인소득에 포함해 10~25%의 법인세율을 적용하고, 10%의 추가과세가 이뤄져왔지만 올해부터는 이 세율이 20%로 늘어난다. 양도소득이 5억 원인 경우, 지난해까지는 개인 40%, 법인 30%(20%+10%)의 세율이 적용됐지만 올해부터는 개인·법인 모두 40%가 적용된다. 개인-법인의 세율 차이를 없애 조세회피를 막겠다는 취지다.

이외에도 임대차 3중 하나인 전·월세 신고제가 오는 6월부터 시행될 예정이다. 현재 시행 중인 매매 실거래 신고제처럼 계약 30일 이내에 관련 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 주거용 오피스텔도 포함 대상으로, 다만 기숙사·고시원 등 비주택은 제외된다.

 

 


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